Обзор рынка недвижимости в 2016 г.: дисбаланс спроса и предложения привел к снижению цен

В последние два года на рынке недвижимости наблюдается стагнация. Платежеспособный спрос населения на жилье значительно снизился в результате сокращения уровня реальных зарплат на 9,5%. По итогам 2015 г. предложение жилой недвижимости на рынке московского региона увеличилось практически в 1,5 раза, достигнув 7,1 млн кв. м к началу 2016 г. Из-за явного дисбаланса спроса и предложения стоимость всех видов жилья снизилась на 10-15%.

Однако в первом квартале 2016 г. наблюдалась активизация спроса, которая была обусловлена двумя основными факторами. Во-первых, в январе-феврале этому способствовала вероятность отмены программы субсидирования ипотечного кредитования. Во-вторых, из-за нового витка снижения курса рубля в начале года держатели валютных накоплений смогли приобрести недвижимость, которая при более низком курсе оставалась им недоступной.

Тем не менее, оживление на московском рынке жилья было краткосрочным. Такая искусственная активизация спроса, не подкрепленная реальным ростом платежеспособности населения, привела к тому, что годовой спрос на жилую недвижимость уже во многом реализовался в начале года. Уже с мая наблюдается сезонное снижение активности, причем более сильное, чем в пошлые годы. Подобная ситуация произошла на рубеже 2014-2015 гг.: в первом квартале 2015 г. активность покупателей упала в разы после рекордного ажиотажа в декабре 2014 г. из-за обвала курса рубля. Тогда первые признаки оживления рынка проявились только после старта госпрограммы субсидирования ипотеки.

Также примечательно, что на фоне роста спроса на недвижимость не произошло повышения цен. Более того, в некоторых сегментах рынка продавцам пришлось снижать цены – к ним относится наиболее дорогая недвижимость (квартиры в домах комфорт- и бизнес-класса и многокомнатные квартиры), которая стала дешеветь вслед за жильем эконом-класса.

Ожидается, что до конца 2016 г. предложение на московском рынке жилья продолжит увеличиваться. При этом летом будет наблюдаться сезонный спад количества сделок, а активизация спроса начнется не ранее осени, а более вероятно – в ноябре-декабре, перед окончанием действия программы льготной ипотеки. Учитывая, что платежеспособный спрос практически исчерпан, цены на недвижимость в среднесрочной перспективе снизятся, поскольку при текущем дисбалансе спроса и предложения ключевым конкурентным преимуществом объекта является готовность его собственника к снижению цены.

Что касается рынка коммерческой недвижимости, то на него в первую очередь влияет деловая активность предпринимателей и состояние потребительского рынка. В конце первого квартала 2016 г. бизнес в целом сумел адаптироваться к новой реальности за счет оптимизации своих расходов, однако ситуация на потребительском рынке не внушает оптимизма.

Таким образом, у девелоперов пока сохраняется интерес к офисной недвижимости, а к торговой – практически отсутствует из-за угрозы роста числа вакантных торговых площадей в условиях изменившейся модели потребления и перехода к режиму экономии.

В то же время доля свободной офисной недвижимости в аренду в столице в последние годы увеличивается, и к марту 2016 г. она достигла порядка 20% на фоне рекордно низкого уровня арендной ставки. За счет более низкого спроса на объекты офисной недвижимости часть проектов, находящихся в процессе строительства, была перепрофилирована в жилые.

В сфере торговой недвижимости доля свободных площадей в аренду в первом квартале 2016 г. находилась на уровне 12%. При этом заметен незначительный рост вакантных торговых площадей, постепенно заполняются построенные за последние 2 года торговые центры, продолжается ротация арендаторов. Наибольший спрос на этот вид недвижимости предъявляют крупноформатные игроки и продуктовые сети, а девелоперы все чаще создают собственных торговых операторов.

По прогнозу аналитиков, до конца 2016 г. на рынке коммерческой недвижимости ожидается низкая деловая активность и относительная стабильность. Участники рынка офисной недвижимости полагают, что в ближайшие месяцы рынок достигнет своего дна, что можно рассматривать как предпосылку для дальнейшего роста. В торговой недвижимости в краткосрочной перспективе позитивных сдвигов не ожидается вследствие дальнейшего сужения потребительского рынка в условиях снижения реальных располагаемых доходов населения.

В целом, можно отметить, что после событий 2015 г. участники рынка жилой и коммерческой недвижимости адаптировались к новым реалиям и не ждут резких изменений. Более того, при явном дисбалансе спроса и предложения для покупателей преобладают положительные тенденции: снижение стоимости жилья и ставок аренды недвижимости, возможность воспользоваться программой льготной ипотеки, расширение выбора, что располагает к принятию более продуманных и взвешенных решений.